Pengalaman merupakan guru yang terbaik dan bila kita dapat secara efektif mengkaji kegagalan pihak lain dan belajar sesuatu darinya, hal tersebut merupakan kebijaksanaan yang layak dilakukan.
Untuk itu, dalam hal mengamati sektor properti di Indonesia, rasanya perlu juga untuk belajar dari pengalaman kejadian jatuhnya kredit perumahan yang terjadi di Amerika Serikat, yang mengawali terjadinya krisis global.
Sebagaimana diketahui, krisis global terpicu dari fenomena "bubble" (gelombang) dari harga perumahan yang ada di Negeri Paman Sam, di mana untuk pertama kalinya dalam sejarah, harga rumah menurun tajam.
Hal tersebut juga dipicu dari sejumlah kebijakan presiden AS sebelum Barack Obama yang bertujuan agar setiap warga Amerika memiliki rumahnya sendiri sehingga diberikanlah bentuk kelonggaran kredit perumahan yang menggunakan mekanisme derivatif yang dikenal sebagai "subprime mortgage".
Namun, dipicu oleh ketamakan pelaku pemain di pasar finansial, dunia internasional melihat beberapa perusahaan sektor jasa keuangan besar di Amerika Serikat mulai berjatuhan, seperti Lehman Brothers pada September 2008. Selebihnya adalah sejarah.
Krisis finansial besar pada akhir dekade 2000-an juga mengakibatkan banyak warga yang tidak dapat membayar kredit pemilikan rumah (KPR) sehingga tempat tinggalnya juga menjadi disita. Jumlah kepemilikan rumah di AS juga menurun.
Untuk mengatasi hal tersebut, pemerintah AS "turun tangan" guna mengatasi krisis yang berdampak kepada jatuhnya sektor properti itu, namun hal itu dikritik majalah "The Economist" edisi 20 Agustus 2016 melalui artikelnya "Comradely Capitalism", yang menilai bahwa Amerika Serikat telah menasionalisasi pasar kredit perumahannya.
"The Economist" berpendapat bahwa dengan pemerintah yang banyak memberikan jaminan secara langsung kepada pemilik KPR, hal itu juga bakal memiliki risiko yang tinggi terhadap nasib pemerintah pada masa mendatang, apabila pengelolaan kredit perumahan di negara adidaya itu juga tidak dilakukan dengan hati-hati.
Meski kecemasan dalam artikel majalah tersebut dapat dikatakan berlebihan, tetapi layaklah untuk diperhatikan bahwa bila sektor perumahan tidak mendapatkan pengawasan yang baik dari pemerintah, maka dia juga dapat berimbas kepada sektor lainnya serta bisa berimbas kepada terciptanya suatu krisis.
Bagaimana halnya di Indonesia? Anggota Komisi XI DPR RI Ecky Awal Mucharam menyatakan, pemerintah perlu meratakan distribusi aset termasuk dalam sektor properti agar berbagai aset perumahan dapat dibagi kepada seluruh kalangan masyarakat di Tanah Air.
"Secara khusus Bank Dunia pada 2015 mencatat laju peningkatan ketimpangan ekonomi di Indonesia termasuk paling tinggi di Asia Timur. Bahkan dalam hal distribusi aset, lebih memprihatinkan," kata Ecky yang juga menjabat Wakil Ketua Fraksi PKS.
Ecky juga mengingatkan bahwa Badan Pertanahan Nasional mencatat 56 persen aset berupa tanah, properti, dan perkebunan hanya dikuasai oleh sekitar 0,2 persen penduduk.
Dia berpendapat bahwa kesenjangan yang semakin besar, termasuk dalam sektor properti, berpotensi menimbulkan kecemburuan serta meningkatkan ketidakpercayaan baik vertikal maupun horizontal.
Awasi pasar
Selain itu, sektor perumahan dinilai jangan sepenuhnya diserahkan kepada mekanisme pasar terutama untuk pembangunan properti bagi mereka yang berada di kalangan perekonomian menengah ke bawah.
"Saat ini seakan-akan pemerintah membiarkan pasar perumahan untuk menengah ke bawah diserahkan pada mekanisme pasar. Alih-alih menyediakan rumah rakyat, malah hal ini akan menjadi bom waktu ketika harga tanah sudah semakin tinggi dan tidak dapat lagi dikembangkan rumah murah," kata Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch Ali Tranghanda.
Indonesia Property Watch kembali mengingatkan bahwa akan sangat baik bila urusan perumahan rakyat seperti pembangunan "housing public" menjadi tanggung jawab pemerintah dan dibangun oleh pemerintah.
Hal itu, ujar dia, karena jika pembangunan "public housing" diserahkan sepenuhnya kepada swasta, harga akan semakin naik dan semakin tidak terjangkau masyarakat.
"Program sejuta rumah yang sedang bergulir pun terancam gagal karena diperkirakan para pengembang swasta yang membantu membangun rumah murah pada saatnya akan mengalami kesulitan dalam menyiapkan lahan karena harga tanah sudah semakin tinggi," katanya.
Ali memperkirakan bila tidak ada perubahan arah kebijakan yang tepat, dalam jangka waktu dua sampai tiga tahun ke depan, maka program sejuta rumah berpotensi bisa tidak berkelanjutan.
Sebagaimana diwartakan, aktivitas investor asing yang mengincar sektor properti Indonesia meningkat dan diperkirakan bakal terus naik pada periode mendatang, kata Country Head Jones Lang LaSalle Indonesia (konsultan properti) Todd Lauchlan.
"Peningkatan aktivitas pasar di triwulan kedua tahun 2016 juga terstimulasi dari beberapa aktivitas investor asing yang berminat masuk ke pasar Indonesia," kata Todd Lauchlan dalam keterangan tertulis yang diterima di Jakarta, Kamis (21/7).
Menurut dia, sejauh ini ada beberapa ketertarikan dari investor Hongkong, Singapura, Jepang, dan Korea yang menaruh minat terhadap sektor-sektor seperti residensial untuk luar kota Jakarta, dan ritel di kota-kota sekunder.
Selain itu, minat lainnya antara lain pada perkantoran terutama untuk area Jakarta CBD, dan logistik untuk area industrial di sekitar Jakarta. "Kami percaya jumlah aktivitas yang meningkat akan menstimulasi pergerakan bisnis properti ke arah yang lebih baik," katanya.
Dana repatriasi
Dengan semakin bergairahnya sektor properti, pengawasan adalah merupakan komponen penting pula bagi pemerintah, terutama setelah Indonesia Property Watch memperkirakan sekitar 60 persen dana repatriasi yang masuk bakal diarahkan ke properti
Ali Tranghanda mengingatkan bahwa derasnya dana ke sektor properti diperkirakan hanya dinikmati oleh properti-properti segmen atas karena secara nilai investasi lebih menguntungkan dan lebih mungkin untuk bertumbuh lebih tinggi dibandingkan segmen menengah bawah.
Ali berpendapat bahwa hal itu tentunya akan berdampak secara nasional terhadap kenaikan harga properti secara umum yang ujung-ujungnya harga tanah semakin tinggi.
Untuk itu, ujar dia, penting bagi pemerintah guna segera mempunyai instrumen pengendali harga tanah seperti bank tanah untuk mengantisipasi dampak negatif derasnya dana repatriasi di sektor properti.
Ali mengingatkan bahwa potensi masuknya dana repatriasi yang akan masuk ke sektor properti sangat tergantung dari seberapa besar stimulus dan insentif sektor tersebut dibandingkan dengan yang lain.
Secara fundamental dan jangka panjang, lanjutnya, seharusnya sektor properti memberikan beberapa keunggulan dengan harga properti yang tidak pernah turun dan potensi pasar yang luar biasa di Indonesia.
"Dana yang akan masuk ke sektor properti dapat melalui pasar modal di saham properti yang meskipun secara kapitalisasi hanya 6 persen dari total kapitalisasi bursa, namun diperkirakan pertumbuhannya akan menyalip sektor lain," katanya.
Hal itu, ujar dia, karena secara jangka panjang saham properti paling diminati, bahkan pada tahun 2013 saham properti sempat menjadi saham dengan pertumbuhan lebih tinggi dari IHSG (Indeks Harga Saham Gabungan).
Di satu sisi, kemungkinan melonjaknya sektor properti merupakan hal positif bagi pertumbuhan ekonomi, tetapi di sisi lain perlu dipastikan meningkatnya pertumbuhan itu hanya menguntungkan segelintir pihak.
Karena itu, reformasi untuk sektor perumahan penting dilakukan terutama dengan beragam kebijakan yang tidak hanya sekadar populis, tetapi benar-benar mengoptimalkan kesejahteraan warga. (Ant/ r)
